D'Ambrosio, Ida (2008) "La tutela degli acquirenti di immobili da costruire in caso di fallimento del venditore". [Tesi di dottorato] (Unpublished)

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Abstract

La tesi di dottorato è intitolata “La tutela degli acquirenti di immobili da costruire in caso di fallimento del venditore”e si compone di quattro capitoli. La ricerca è affrontata alla luce del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, provvedimento, questo, che interviene a colmare una lacuna assai grave del nostro ordinamento. Sin dagli anni settanta, infatti, ci si è posti il problema di tutelare l’acquirente di immobili da costruire, quale “ parte debole “ del rapporto contrattuale, ma non si è mai approdati ad una soluzione legislativa. Gli unici interventi di favore in materia sono stati l’introduzione della possibilità di trascrivere il contratto preliminare, ex art. 2645 bis cc. (che non realizza però alcuna tutela in relazione al fallimento del promettente venditore), ed il riconoscimento a favore del promissario acquirente, ex art. 2775 bis cc., di un privilegio speciale sull’immobile oggetto del preliminare, in caso di mancata esecuzione del preliminare trascritto. La necessità di tutelare gli acquirenti di immobili da costruire nasce dai notevoli rischi cui essi sono esposti, rischi ben più gravi di quelli in cui incorre l’acquirente di un immobile già realizzato e che pertanto escludono che la tutela in oggetto, accordata ai soli acquirenti di immobili da costruire, sia discriminatoria o illegittima alla luce del principio costituzionale di uguaglianza. Nella prassi, infatti, i costruttori finanziano gran parte della costruzione con gli acconti anticipati dagli acquirenti. Questi, per tutto il lasso di tempo intercorrente tra la stipulazione del preliminare e l’acquisto del fabbricato ultimato, sono esposti al rischio della sopravvenuta insolvenza del costruttore e della sua impossibilità di adempiere all’obbligo di ultimazione del fabbricato. Essi pertanto corrono il rischio di perdere, in tutto o in parte, le somme versate a titolo di acconto: nel caso in cui il costruttore fallisca e il curatore fallimentare scelga di sciogliere il contratto (ex art. 72 l. fall.), l’acquirente non può fare altro che insinuarsi nel passivo, per cercare di ottenere la restituzione di quanto pagato. Né l’eventuale scelta del curatore di proseguire il rapporto contrattuale fornisce all’acquirente garanzie in ordine all’ultimazione del fabbricato. Ad aggravare la posizione dell’acquirente di un immobile da costruire è l’impossibilità di agire ex art. 2932 c.c. per ottenere l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, in quanto l’immobile è ancora da costruire. I toni della questione diventano ancor più drammatici quando l’immobile sia destinato a casa di abitazione: in tal caso il dissesto del costruttore-venditore dell’immobile travolge un interesse fondamentale, tutelato anche dall’art. 47 della Costituzione, a norma del quale “ la Repubblica incoraggia e tutela il risparmio in tutte le sue forme e favorisce l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione ”. Nel primo capitolo della tesi si evidenziano proprio le motivazioni che sono alla base della specifica disciplina di tutela degli acquirenti di immobili da costruire: l’intero capitolo è dedicato alla ratio e all’ambito di applicazione della nuova normativa di tutela, con una descrizione dettagliata dei presupposti “oggettivi” e “soggettivi” della sua applicazione. Un aspetto saliente, affrontato già nelle prime pagine del lavoro di ricerca, è anche il rapporto tra “situazione di crisi” del costruttore e tutela dell’acquirente di immobile da costruire. La disciplina dettata dal D.lgs. 122/2005 è infatti destinata a trovare applicazione nel caso di “crisi dell’impresa”: così per la prima volta il legislatore ha tentato di estendere la tutela del contraente debole anche ai territori del diritto della crisi di impresa, svelando le importanti intersezioni tra quest’ultimo ed il diritto dei contratti. La riflessione, nel primo capitolo, poggia principalmente sulla nozione di crisi impiegata in sede di tutela degli acquirenti di immobili da costruire ed opera un confronto con la nozione, certamente diversa, propria del diritto concorsuale. Il secondo capitolo della tesi è dedicato al “contratto preliminare” di immobili da costruire, che rappresenta certamente lo strumento negoziale più diffuso nelle operazioni economiche aventi ad oggetto tali immobili. In questa parte del lavoro si provvede, in primo luogo, ad individuare i negozi che devono includersi nella fattispecie “contratto preliminare”, con riguardo alle cd. proposte di acquisto; ai preliminari di preliminari, nella misura in cui se ne ammetta la validità; agli atti e agli impegni unilaterali; ai contratti o atti preparatori. Un’intera sezione, poi, è dedicata all’art. 6 del D.lgs. 122/2005, che detta una serie di indicazioni che devono essere inserite nel contratto (non solo preliminare, ma anche in “ogni altro contratto…comunque diretto al successivo acquisto…della proprietà o di altro diritto reale “ su un immobile da costruire). Dopo la puntuale analisi delle singole “prescrizioni di contenuto”del contratto, con tutte le osservazioni che ne derivano, ci si sofferma sulle conseguenze della loro violazione , laddove la legge non prevede alcuna sanzione. Si prendono in esame le diverse teorie elaborate dalla dottrina (dalla tesi della nullità relativa del contratto a quella dell’obbligo di rinegoziazione del contratto, a quella dell’integrazione del contratto, a quella dell’annullamento del contratto, del recesso dell’acquirente, della responsabilità del costruttore, della risoluzione per inadempimento), fino ad aderire alla soluzione secondo cui deve procedersi in modo differenziato a seconda delle indicazioni che sono state omesse. Sempre nel secondo capitolo si prende in esame la fattispecie della nullità di protezione, comminata per l’ipotesi di mancato rilascio e consegna della garanzia fideiussoria da parte del costruttore. Non si tralasciano le questioni che l’istituto della nullità di protezione lascia tuttora aperte, analizzandone, poi, le problematiche nell’ambito dello specifico tema degli acquirenti di immobili da costruire. Il terzo capitolo mette in luce il carattere prevalentemente obbligatorio della tutela accordata dal D.lgs. 122/2005: ci si sofferma in particolare sul potere riconosciuto all’acquirente, ai sensi dell’art. 72 bis l. fall., di sciogliere il contratto in caso di fallimento del venditore, mediante l’escussione della fideiussione prima che il curatore operi la scelta tra l’esecuzione o lo scioglimento. Non manca neppure un esame degli strumenti di tutela dal carattere “reale”, volti a consentire all’acquirente la conservazione dell’immobile acquistato. In tal senso muove l’esenzione dalla revocatoria fallimentare prevista dall’art. 10 del decreto de quo per “ gli atti a titolo oneroso che hanno come effetto il trasferimento della proprietà o di altro diritto reale su immobili da costruire, nei quali l’acquirente si impegni a stabilire, entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione dei lavori, la residenza propria o di parenti o affini entro il terzo grado, se posti in essere al giusto prezzo con riguardo a quanto dichiarato nel contratto preliminare “. Nel capitolo in esame si mette a confronto l’ipotesi di esenzione di cui all’art. 10 del decreto con quella prevista dall’art. 67, 3° comma, lett. c, della legge fallimentare. Ci si sofferma anche sul diritto di prelazione (altro strumento di tutela dal carattere reale) riconosciuto all’acquirente nel caso di vendita forzata dell’immobile, qualora l’immobile sia stato consegnato all’acquirente e da lui adibito ad abitazione principale propria o di un proprio parente in primo grado. Il diritto di prelazione esprime un’eccezione nel diritto concorsuale, dettata dall’esigenza di salvaguardare un interesse fondamentale superiore rispetto all’interesse dei creditori concorsuali alla massimizzazione delle utilità nella liquidazione dell’attivo fallimentare. Si comprende bene, pertanto, come il diritto ad essere preferiti a parità di condizioni sia limitato al caso in cui l’immobile sia già stato adibito ad abitazione. Il lavoro di ricerca termina con il quarto capitolo, in cui si affronta il profilo comparatistico della disciplina di tutela degli acquirenti di immobili da costruire, operando un confronto tra il sistema italiano e quello francese, tedesco e spagnolo. Si analizzano singolarmente i sistemi di tutela vigenti in tali Paesi, mettendo poi in luce i punti di contatto e le differenze esistenti con il sistema italiano (le analogie sono numerose tra il sistema italiano e quello francese). Anche l’analisi comparatistica non può prescindere da uno studio parallelo degli elementi contrattuali e concorsuali che sul tema della tutela degli acquirenti di immobili da costruire si intersecano tra di loro.

Item Type: Tesi di dottorato
Uncontrolled Keywords: acquisto di immobili da costruire tutela degli acquirenti di immobili da costruire contratto relativo ad immobili dal costruire
Depositing User: Francesca Migliorini
Date Deposited: 06 Nov 2009 13:55
Last Modified: 30 Apr 2014 19:35
URI: http://www.fedoa.unina.it/id/eprint/3102

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