De Ciutiis, Fiorella (2008) Interventi di trasformazione, qualità urbana e valorizzazione immobiliare: una proposta di metodo. [Tesi di dottorato] (Unpublished)

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Il presente lavoro si propone di affrontare ed approfondire il tema relativo alla individuazione e misura degli effetti di un intervento di trasformazione sulla qualità urbana, attraverso l’analisi e l’interpretazione della variazione dei valori immobiliari. Tale variazione sarà, infatti, assunta come indicatore sintetico della qualità fisica (miglioramento dell’habitat) e funzionale (miglioramento dell’offerta di attività e servizi) di un ambito urbano. Da diversi anni, nell’ambito degli studi urbanistici, grande attenzione è posta agli effetti generati da interventi di trasformazione di parti di città in termini di qualità urbana (Mollica, 2004). La qualità dell’ambiente urbano dipende da un complesso di fattori spaziali, funzionali, sociali e culturali. In particolare, nel lavoro di ricerca presentato, si fa riferimento a quegli aspetti della qualità urbana maggiormente legati al settore scientifico-disciplinare del lavoro di ricerca: le caratteristiche fisiche e funzionali del sistema urbano. Gli interventi di trasformazione sul territorio, infatti, producono effetti sul sottosistema fisico e su quello funzionale e possono generare delle esternalità, modificando la qualità urbana di un luogo (Rosato, Breil, Dallavalle, Giupponi, 2006). Inoltre, in ambito scientifico, è ormai diffusa e condivisa l’opinione che la qualità del conteso fisico e funzionale di un ambito incida notevolmente sui valori immobiliari. “L’immobile, infatti, è un bene complesso il cui valore di mercato dipende da numerosi fattori, tra i quali occupa un posto primario la qualità dell’habitat e dei servizi presenti nelle vicinanze. L’immobilità, infatti, rende il valore degli edifici sensibile alla qualità urbana circostante (Curto, 1993; Rosato et al., 2002) e l’analisi del valore immobiliare può essere utile per valutarne l’apprezzamento sociale (Garrod et al., 1992)” (Rosato, Breil, Dallavalle, Giupponi, 2006). I valori immobiliari, quindi, possono fornire una misura degli effetti di un intervento di trasformazione urbana ed essere assunti come indicatori sintetici della qualità fisica (miglioramento dell’habitat) e funzionale (miglioramento dell’offerta di attività e servizi) di un ambito urbano. “Nella società e nell’economia c’è una crescente consapevolezza del valore della qualità urbana degli insediamenti esistenti. Conseguentemente crescono gli investimenti per il miglioramento ambientale, la riqualificazione urbana, la localizzazione dei servizi, la maggiore dotazione infrastrutturale, e il confronto tra costi sostenuti e futuri possibili benefici è necessario, cioè non è possibile prescindere da una valutazione economica dell’intervento di trasformazione urbana” (Mollica, 2004). Alla luce del breve inquadramento tracciato, il lavoro di ricerca si pone come finalità l’individuazione e la misura degli effetti di un intervento di trasformazione sulla qualità urbana, attraverso l’analisi e l’interpretazione della variazione dei valori immobiliari Tale finalità è perseguita attraverso quattro obiettivi principali: l’approfondimento del dibattito disciplinare; la costruzione di un quadro delle esperienze più significative in ambito nazionale ed internazionale, per comprendere la varietà degli effetti che i processi di trasformazione urbana hanno indotto sulla variazione dei valori immobiliari; la costruzione del metodo scientifico, per misurare degli effetti prodotti da interventi di trasformazione del sistema urbano sui valori immobiliari al fine di ottenere un indicatore sintetico della qualità dello stesso e, infine, la verifica sperimentale del metodo su un’area campione.

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