Russillo, Federica (2016) La conversione del patrimonio immobiliare terziario in housing sociale. Fattibilità tecnica, prestazionale ed economica degli interventi nella città di Napoli. [Tesi di dottorato]

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Item Type: Tesi di dottorato
Lingua: Italiano
Title: La conversione del patrimonio immobiliare terziario in housing sociale. Fattibilità tecnica, prestazionale ed economica degli interventi nella città di Napoli
Creators:
CreatorsEmail
Russillo, Federicafedericarussillo@gmail.com
Date: 31 March 2016
Number of Pages: 157
Institution: Università degli Studi di Napoli Federico II
Department: Architettura
Scuola di dottorato: Architettura
Dottorato: Tecnologia dell'architettura e rilievo e rappresentazione dell'architettura e dell'ambiente
Ciclo di dottorato: 27
Coordinatore del Corso di dottorato:
nomeemail
Losasso, Mariolosasso@unina.it
Tutor:
nomeemail
Losasso, MarioUNSPECIFIED
Date: 31 March 2016
Number of Pages: 157
Uncontrolled Keywords: conversione; retrofit
Settori scientifico-disciplinari del MIUR: Area 08 - Ingegneria civile e Architettura > ICAR/12 - Tecnologia dell'architettura
Date Deposited: 14 Apr 2016 08:32
Last Modified: 04 Nov 2016 10:10
URI: http://www.fedoa.unina.it/id/eprint/11016

Abstract

Attualmente nel nostro paese il patrimonio di edifici per uffici è sottoposto a un crescente trend di sottoutilizzazione, con un mercato immobiliare che manifesta segnali di crisi per la contrazione delle attività terziarie in relazione alla diminuzione della domanda e alla richiesta di riduzione dei costi di esercizio da parte degli operatori. La conversione dell’edilizia per uffici è individuata come una strategia di processo e di progetto atta a fornire risposte adeguate alla valorizzazione di quegli edifici invenduti o non occupati ma non ancora soggetti a irreversibili processi di degrado che progressivamente potrebbero vedere decadere il loro valore immobiliare e d’uso. Una possibile valorizzazione di tale patrimonio può essere individuata nella re-immissione sul mercato immobiliare di parte del patrimonio ancora in buono stato. Fra i possibili cambi di destinazione d’uso può essere individuata una destinazione residenziale, che potrebbe soddisfare parte della elevata domanda inevasa di social housing, evidenziando altresì efficaci potenzialità di implementazione della vivibilità urbana e di rientro economico per i promotori finanziari. L’opportunità di coniugare le mutate esigenze tecnologiche, ambientali e sociali del mercato residenziale, consente di sfruttare la contrazione della domanda di edifici per uffici per rispondere alla domanda crescente di alloggi economici. Gli edifici per uffici presentano caratteristiche favorevoli per un cambio di destinazione d’uso residenziale in caso di localizzazione in aree a margine della città consolidata, con buoni livelli di infrastrutturazione per quanto riguarda i trasporti e i servizi, un buono stato di conservazione della struttura urbana e un costo di acquisto degli immobili non elevato. Gli edifici per uffici possono presentare interessanti potenzialità di trasformazione in abitazioni di edilizia sociale orientata alla organizzazione di alloggi non standardizzati, flessibili e indirizzati a nuove categorie di utenza che, come è noto, si presentano molto articolate nel mix sociale, nel numero di componenti del nucleo familiare, nei tempi di utilizzo. Analogamente a quanto avviene per altri edifici del terziario (si pensi ad edifici produttivi dismessi), ma con costi di retrofit decisamente più accessibili, la domanda potrebbe essere riaggregata e indirizzata verso usi residenziali. La correlazione fra le politiche per il social housing e quelle sul pacchetto “clima-energia” deriva dall’impegno strategico e normativo della UE in campo internazionale e nelle negoziazioni Onu sul clima per la riduzione delle emissioni di CO2. Gli indirizzi della UE per l’housing sono peraltro orientati alla riduzione del consumo di suolo, del fabbisogno energetico, degli sprechi materiali ed energetici, con significative implicazioni sul miglioramento delle condizioni di comfort. Nella maggioranza dei casi, il processo di trasformazione degli edifici per uffici richiede di fare riferimento ad azioni retrofit tecnologico ed energetico, prevalendo, nella conversione, azioni di miglioramento, adeguamento funzionale e prestazionale commisurate a nuovi modi di utilizzo di spazi interni ed esterni nati con altre finalità rispetto a quelle residenziali. Si tratta di processi di riqualificazione complessi, che richiedono interventi attuati prevalentemente con tecnologie e modalità innovative, pur attestate su concept trasformativi low-tech e low-cost, in modo da rientrare negli standard economici del mercato immobiliare del social housing. La ricerca è stata inquadrata all’interno di un più ampio lavoro focalizzato sui processi di riqualificazione urbana attuati con interventi di retrofit tecnologico e ambientale, attenti ai temi dell’innovazione di processo e di progetto, dell’efficienza energetica, della qualità ambientale, dell’inclusione sociale, della identità urbana. L’avvio della ricerca ha riguardato l’approfondimento di ambiti di interesse comune fra soggetti portatori di interesse (fra cui gli Enti locali e l’ACEN), ma anche l’analisi di interventi di retrofit tecnologico ed ambientale per la conversione residenziale di edifici per uffici (progetti, linee guida, protocolli) individuabili come best practice di riferimento. Sono stati presi in considerazione esempi internazionali (Olanda, Regno Unito, Australia) e nazionali (Torino, Milano), dai quali sono stati desunti gli elementi di fattibilità finanziaria e amministrativa, oltre che progettuale, connessi ad interventi di natura complessa. Nello sviluppo della ricerca l’approfondimento degli aspetti di tipo processuale è stato rivolto sia alle misure di mitigazione e adattamento al rischio climatico, consumo di suolo, innovazione tecnologica per l’uso razionale delle risorse, sia alla fattibilità economica e alle possibilità di intervento pubblico-privato derivate dall’analisi del rapporto tra domanda e offerta di alloggi, dalla crisi del mercato immobiliare degli edifici per il terziario, dalle loro potenzialità di conversione.

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