Chiosi, Alberto (2011) VINCOLI NEGOZIALI ALLA CIRCOLAZIONE DEI BENI IMMOBILI. IL PROBLEMA DELLA PUBBLICITA’. [Tesi di dottorato] (Unpublished)

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La trascrizione immobiliare è il più rilevante ed articolato sistema di pubblicità dichiarativa, vale a dire di una forma di pubblicità che, avendo come base il perseguimento dell’obiettivo di ogni forma di pubblicità si carica di una ulteriore e specifica funzione che generalmente consiste nel rendere opponibile a terzi, dal momento della sua attuazione, gli effetti dell’atto prodottosi immediatamente tra le parti Il presente lavoro, pur partendo dalla letteratura tradizionale che qualifica la trascrizione come istituto di carattere eccezionale, analizza come essa si sia progressivamente venuta a collocare in un quadro normativo totalmente diverso, orientato alla tutela e alla sicurezza dei traffici. Quadro normativo che impedisce, tendenzialmente, di opporre ai terzi vincoli diritti o pesi occulti e non conoscibili. La rilevanza delle modifiche normative intervenute e la prassi sono tali da legittimare un vero e proprio capovolgimento dei valori alla luce dei quali oggi ad essere eccezionali e residuali non sono più le norme in materia di trascrizione bensì quelle che risolvono i conflitti tra diritti soggettivi basandosi su atti occulti e non conoscibili da terzi. Il sistema italiano è ormai orientato nella direzione della sicurezza dinamica dei traffici. Tale ricerca quindi mira ad individuare le fattispecie trascrivibili e in che misura la volontà delle parti possa arrivare a rendere opponibili ai terzi vincoli negoziali dalle stesse prodotti, analizzando in quale misura il legislatore abbia inteso tutelare la sicurezza della circolazione dei beni immobili in rapporto alla tutela dei diritti soggettivi. Nell’analisi delle fattispecie, tuttavia, non si è potuto prescindere dalla circostanza che la regola della circolazione immobiliare, salvo eccezioni, è quella della risoluzione per mezzo della trascrizione di conflitti circolatori e conseguentemente l’inopponibilità ai terzi delle situazioni giuridiche non meramente obbligatorie o personali quando difetti la conoscibilità per mezzo della pubblicità legale. Solo eccezionalmente, la natura “superiore” degli interessi in conflitto ne determina l’opponibilità pure in difetto di pubblicità.

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